Hypothekenrechner

Ihre echte Monatsrate kennen — nicht nur Zins und Tilgung

Dieser kostenlose Baufinanzierungsrechner zeigt, was ein Immobilienkredit wirklich pro Monat kostet — nicht nur Zins und Tilgung (Annuität), sondern die vollständige monatliche Belastung einschließlich Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Hausgeldanteil (bei Eigentumswohnungen). Geben Sie Kaufpreis, Eigenkapital, Zinssatz und Laufzeit ein und die monatliche Rate aktualisiert sich sofort, aufgeschlüsselt in einem Diagramm.

Viele Rechner zeigen nur Zins und Tilgung und unterschätzen die tatsächliche monatliche Belastung um 200-400 €. Bei einer Finanzierung von 350.000 € zu 3,5% auf 25 Jahre beträgt die Annuität etwa 1.750 €, aber mit Grundsteuer (~120 €/Monat) und Versicherung (~60 €/Monat) übersteigt die Gesamtbelastung 1.900 €.

Die Formel der Baufinanzierung erklärt

Das Tool verwendet die Standardformel für Annuitätendarlehen: R = K × q^n × (q − 1) ÷ (q^n − 1), wobei K das Darlehenskapital, q = 1 + r (r = monatlicher Zinssatz = Nominalzins ÷ 12) und n die Anzahl der Raten ist. Für 350.000 € zu 3,5% auf 25 Jahre: monatlicher Zins = 0,2917%, n = 300, Rate ≈ 1.750 €.

Aus dieser Rate erstellt der Rechner einen vollständigen Tilgungsplan mit Zinsanteil, Tilgungsanteil und Restschuld für jeden Monat. Exportieren Sie die Tabelle als CSV für Excel oder Google Sheets — nützlich für die detaillierte Finanzplanung.

Zehntausende Euro sparen mit Sondertilgungen

Sondertilgungen gehen direkt auf das Kapital und senken die Zinslast drastisch. Bei 350.000 € zu 3,5% spart eine monatliche Sondertilgung von 200 € etwa 25.000 € Zinsen und verkürzt die Laufzeit um rund 4 Jahre. In Deutschland erlauben die meisten Darlehensverträge kostenlose Sondertilgungen von 5-10% des Darlehensbetrags pro Jahr.

Das Sondertilgungsfeld modelliert drei Szenarien: regelmäßige monatliche Sondertilgung, einmaliger Sonderbetrag oder zweiwöchentliche Zahlung. Ein Restschuldverlauf zeigt Ihre beschleunigte Tilgungslinie gegenüber dem ursprünglichen Plan.

Vergleich mit anderen Hypothekenrechnern

Die meisten Baufinanzierungsrechner der Banken und Vergleichsportale (ImmobilienScout24, Interhyp) erfassen Ihre Daten für Kreditangebote. Dieser Rechner läuft vollständig in Ihrem Browser — ohne Login, ohne E-Mail, ohne Werbung, Ihre Finanzdaten bleiben privat. Er bietet vollständige PITI-Aufschlüsselung, monatsgenauer Tilgungsplan und CSV-Export. Kein anderes kostenloses Tool kombiniert all das ohne Registrierung.

10 vs. 25 Jahre Laufzeit, Eigenkapital und Versicherung — die großen Entscheidungen

Eine kürzere Laufzeit (z.B. 15 Jahre) zu einem etwas günstigeren Zinssatz spart enorm viel Zinskosten. Bei 350.000 € zu 3,0% auf 15 Jahre beträgt die Rate rund 2.418 €/Monat, aber die Gesamtzinsen sind nur ca. 85.000 €. Auf 25 Jahre zu 3,5% beträgt die Rate 1.750 €/Monat, doch Sie zahlen ca. 175.000 € Zinsen.

In Deutschland fallen beim Immobilienkauf erhebliche Nebenkosten an: Grunderwerbsteuer (3,5-6,5% je nach Bundesland), Notarkosten (~1,5%), Grundbucheintragung (~0,5%) und ggf. Maklergebühren (3,57%). Insgesamt 10-15% Eigenkapital über den Kaufpreis hinaus einplanen. Viele Banken verlangen zusätzlich 20-30% Eigenkapital.

Privat, sofort und kostenlos — ohne Lead-Formulare

Nichts zu installieren, kein Konto erforderlich. Jede Berechnung — monatliche Rate, PITI-Aufschlüsselung, Tilgungsplan und Sondertilgungsanalyse — läuft in Ihrem Browser. Ihre Finanzdaten verlassen niemals Ihr Gerät und werden nicht an Banken oder Kreditvermittler verkauft.