Calculadora de financiamento imobiliário

Veja a sua parcela real de financiamento — não apenas o valor anunciado

Esta calculadora de financiamento imobiliário gratuita mostra o que um empréstimo habitacional realmente custa por mês — não apenas juros e amortização, mas o pagamento completo incluindo IPTU (rateado), seguro habitacional (MIP) e taxa de serviço. Insira o valor do imóvel, a entrada, a taxa de juros e o prazo e a parcela mensal atualiza imediatamente, com detalhamento para ver exatamente para onde vai cada real.

Muitos simuladores mostram apenas o capital e juros, subestimando o custo real em R$200-500/mês. Num financiamento de R$350.000 a 9% ao ano pelo sistema PRICE em 30 anos, a parcela de juros e amortização é cerca de R$2.814/mês, mas somando IPTU (~R$150/mês) e seguro (~R$100/mês), o custo real supera R$3.000.

SAC vs PRICE: sistemas de amortização no Brasil

No Brasil existem dois sistemas principais. O SAC (Sistema de Amortização Constante) tem parcelas maiores no início que diminuem progressivamente; a amortização do principal é constante. O PRICE (Tabela Price) tem parcelas fixas durante todo o prazo; os juros diminuem e a amortização cresce ao longo do tempo. A fórmula padrão desta calculadora usa o sistema Price: P = C × r(1 + r)ⁿ ÷ ((1 + r)ⁿ − 1), onde C é o valor financiado, r a taxa mensal e n o número de parcelas.

A CAIXA Econômica Federal é o principal agente de crédito habitacional do Brasil, com linhas como o Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) e o SBPE. O FGTS pode ser usado como entrada ou para amortização parcial, reduzindo significativamente o saldo devedor.

Economize dezenas de milhares com amortizações antecipadas

Amortizações antecipadas vão diretamente ao saldo devedor, reduzindo os juros futuros drasticamente. Num financiamento de R$350.000 a 9% ao ano, amortizar R$500 extra por mês pode economizar cerca de R$90.000 em juros e reduzir 7-8 anos do prazo. Use o FGTS anualmente para amortização parcial: R$5.000 do FGTS aplicados anualmente podem economizar R$30.000 ou mais.

O painel de amortização antecipada modela três cenários: parcela adicional mensal fixa, pagamento único pontual ou pagamento quinzenal. Um gráfico de saldo ao longo do tempo mostra sua linha de quitação acelerada frente ao plano original.

Comparação com outros simuladores de financiamento

Os simuladores dos bancos (CAIXA, Banco do Brasil, Bradesco) capturam seus dados para ofertas e não mostram o custo total com IPTU e seguro. Esta calculadora funciona inteiramente no seu navegador — sem login, sem email, sem anúncios. Inclui detalhamento completo, amortização mês a mês e exportação CSV. Nenhuma outra ferramenta gratuita combina tudo isso sem cadastro.

Prazo de 15 vs. 30 anos, entrada e seguro — as grandes decisões

Um financiamento de 15 anos tem parcelas mais altas mas uma economia enorme em juros. Com R$350.000 a 8% em 15 anos, a parcela é cerca de R$3.343/mês, mas os juros totais são de ~R$252.000; em 30 anos a 9%, a parcela é ~R$2.814/mês mas você paga ~R$662.000 em juros.

A entrada mínima varia: pelo MCMV pode ser de 10-20%; pelo SBPE, geralmente 20-30%. O limite de financiamento é normalmente 80% do valor de avaliação do imóvel. Use o controle de entrada para comparar cenários antes de decidir quanto dar de entrada.

Privada, instantânea e gratuita — sem formulários de captação

Nada para instalar, nenhuma conta a criar. Cada cálculo — parcela mensal, detalhamento, tabela de amortização e análise de amortizações antecipadas — roda no seu navegador. Seus dados financeiros nunca saem do seu dispositivo e não são vendidos a bancos ou corretoras.