Calcolatrice del mutuo

Conosci la tua vera rata mensile — non solo capitale e interessi

Questo calcolatore di mutuo gratuito mostra quanto costa davvero un mutuo ogni mese — non solo capitale e interessi, ma la rata completa incluse IMU/TASI, assicurazione sulla casa, assicurazione vita e spese condominiali. Inserisci il prezzo dell'immobile, l'anticipo, il tasso d'interesse e la durata e la rata mensile si aggiorna immediatamente, con una ripartizione visiva di ogni componente.

La maggior parte dei simulatori mostra solo capitale e interessi, sottostimando il costo reale di 300-500 €/mese. Su un mutuo di 250.000 € al 3,5% per 25 anni, la rata di capitale e interessi è circa 1.253 €, ma aggiungendo IMU mensile (~80 €), assicurazione (~50 €) e spese condominiali (~150 €), il costo reale supera 1.530 €.

La formula del mutuo spiegata

Lo strumento usa la formula standard di ammortamento a rate costanti: R = P × r(1 + r)ⁿ ÷ ((1 + r)ⁿ − 1), dove P è il capitale finanziato, r il tasso mensile (tasso annuo ÷ 12) e n il numero di rate. Per 250.000 € al 3,5% su 25 anni: tasso mensile = 0,2917%, n = 300, R ≈ 1.253 €.

Da questa rata il calcolatore genera il piano di ammortamento completo — interessi, capitale rimborsato e debito residuo per ogni mese. Esporta in CSV per Excel o Google Sheets.

Risparmia decine di migliaia con i rimborsi anticipati

I rimborsi anticipati vanno direttamente sul capitale, riducendo drasticamente gli interessi futuri. Su 250.000 € al 3,5%, aggiungere 200 €/mese di rimborso anticipato fa risparmiare circa 18.000 € e anticipa il pagamento finale di circa 4 anni. In Italia, le penali di rimborso anticipato (IRS) sono legalmente limitate — assenza di penale per i mutui a tasso variabile; per i mutui a tasso fisso stipulati dopo il 2007, la penale massima è dell'1,9% del capitale rimborsato anticipatamente.

Il pannello di rimborso anticipato modella tre scenari: rata aggiuntiva mensile fissa, versamento unico puntuale o pagamento bimensile. Un grafico del debito residuo nel tempo mostra il tuo piano accelerato rispetto a quello originale.

Confronto con altri calcolatori di mutuo

La maggior parte dei simulatori di mutuo online (MutuiOnline, Facile, banche) raccolgono i tuoi dati per proporre offerte creditizie. Questo calcolatore funziona interamente nel tuo browser — senza login, senza email, senza pubblicità, i tuoi dati finanziari rimangono privati. Include la ripartizione PITI completa, il piano di ammortamento mese per mese e l'export CSV. Nessun altro strumento gratuito combina tutto questo senza registrazione.

Mutuo 20 anni vs. 30 anni, anticipo e assicurazione — le grandi decisioni

Su 250.000 € al 3,5%: 20 anni: rata ≈ 1.448 €/mese, interessi totali ≈ 97.000 €; 30 anni: ≈ 1.122 €/mese, interessi totali ≈ 154.000 € — una differenza di 57.000 €! Con la stessa logica, preferire il mutuo a 20 anni se la rata è sostenibile.

In Italia, le banche finanziano generalmente fino all'80% del valore dell'immobile (LTV 80%). Serve quindi un anticipo di almeno il 20%, più le spese notarili e fiscali: imposta ipotecaria e catastale (1,50% + 50 € per acquisto prima casa), imposta di registro (2% sul valore catastale) o IVA se acquisto dal costruttore, più compenso notarile (~1.000-2.000 €). Prevedi un 7-10% aggiuntivo rispetto al prezzo d'acquisto.

Privato, istantaneo e gratuito — senza moduli di acquisizione dati

Niente da installare, nessun account da creare. Ogni calcolo — rata mensile, ripartizione PITI, piano di ammortamento e analisi rimborso anticipato — viene eseguito nel tuo browser. I tuoi dati finanziari non lasciano mai il tuo dispositivo e non vengono ceduti a banche o intermediari finanziari.